98年李泽楷提出“亚洲硅谷”概念，搞了一波ppt圈地，承诺引入500家科技公司，近乎免费拿到了香港64英亩（388亩）土地，省了上百亿。

结果规划的17座科技研发中心只建了4座，其馀全部改贝沙湾豪宅项目了，承诺引进的500家企业落地83家。

大赚特赚，是肯定的。

不过陈学兵忽略了一个关联方：九龙仓。

2000年，九龙仓大量发布调查报告，揭露数码港住宅利润可达320亿港元，大肆炒作之后，立法会也质疑

九龙仓不仅数码港的股东，还承担了数码港很多产业的物业，其中也包括那四栋科技研发中心。

这个房地产计划，九龙仓也是背后的利益群体之一，占比还挺大。

不过正因为这些调查，今日才有具体事项可谈，陈学兵也才确定吴光正并非不敢得罪李家，只看利益大小而已。

他也明白了，当初吴光正为什么这么爽快就同意了开这个会。？”

6000万一年，看似不多。

但香港玩的可是超级地租。

想当初，期房就是香港搞起来的，还没盖好的房子就象图纸上的“花”，所以叫炒“楼花”。

而2005年香港首只reit基金上市，又多了一个超级地租的重要工具。

reits基金，相

实际上，reits基金就是地产商自己打包上市的。

地产商把自己的物业打包卖给reits基金进行上市，让市场投资者来买基金，地产商的重资产变成了活钱，而且地产商还继续担任物业管理者承担维修和招租，基金付管理费给他们。

而且地产商对看好的物业还可以灵活保留部分reits份额，和其他投资者一起分红。

地产商卖了鸡，继续给鸡当保姆，让鸡帮投资者下蛋，还能月月拿工资。

不过鸡的卖价是多少，还得看市场投资者对鸡的看法。

不

只要reits估值好，还不一定需要卖，可以压给银行。

数码港南翼双子塔这样的物业以前是不太被reits市场看好的，因为空置率高，但如果成为大陆互联网公司长期据点的话，恐怕就要摇身一变了。？。。。

“南翼双子塔？”吴光正想了想，才道：“哦你说的是cyberport3-4座？陈总，那不是完全属于我们九龙仓的，里面还有盈科拓展、汇丰。”

陈学兵打断：“不是你们的，你们可以用便宜的价格买下来嘛，数码港这种地方，才能占到大便宜。”

吴光正怔了一下。

数码港商场(cyberport）本来就是九龙仓在运营，1-4栋便是当初为了应付科技企业引进而建，1座和2座后来做成了酒店和商场零售，为贝沙湾临海豪宅住户和一些游客服务，3座4座的写字楼办公室则非常冷清。

这两栋写字楼距中环车程40分钟，没有地铁直达，其他配套也比较匮乏，一直不好租，如果九龙仓要跟其他股东盟商买下全部股权，确实能拿到一个非常便宜的价格。

陈学兵之前提到大陆互联网企业入驻，他确实想通

何必便宜别人呢。

转念想来，如果早早绑定了这帮大陆租户的租约，买下cyberport3-4座把租约全塞到里面，这两座物业将通过reits市场得到巨幅升值，十几亿买下，翻倍卖出都有可能。

这是其他香港甲级写字楼做不到的，因为香港没有其他类似的政策型写字楼，甲级写字楼建设前基

但前提是要有大客户，长租约，至少七八年那种。

“陈总。你确定有很多互联网企业准备来香港发展？能长期吃下cyberport3-4的租约？”吴光正郑重问道。

“呵呵，我搞这么大阵仗，难道是逗吴总玩吗，阿里巴巴

陈学兵不查不知道，一查才发现九龙仓真是绝佳的合作方。

这个九仓电讯，还有一条深港mpls专线，

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